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思想文化

日本年輕一代有樓也不願要,國內大量房屋形同廢棄,空置土地大如整個九州。社會何以至此?

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數年前,日本長野縣政府計劃擴闊一個路段,方便來往的大型貨車通過。由於道路周圍的一塊土地屬私人所有,政府須要向業主收購。當局發現,該幅土地是在明治時代由26位人士買下,至今土地業權的擁有人已增加至107人。然而,由於找尋這107位業權人要耗費大量時間及公帑,結果只好擱置計劃。

在日本鄉郊以至東京等大城市,都會找到不少空置樓房,人去樓空,日久失修,花園雜草叢生,蟲鼠橫行,門前放滿未取的郵件,如此的空置房屋遍佈全國。

據去年底估計,日本全國有八百萬間空置樓宇,另加上農地等,約有四百一十萬公頃的閒置土地,面積相等於整個九州。現時平均每7間住房就有1間空置。到2033年,空置樓宇更可能曾加至近二千萬間,佔樓宇總數的三分之一。

大量房屋空置的一大原因,是日本社會嚴重的少子化及人口老化,新一代多離家到大城市發展。人口資料顯示,每4個日本人就有1個超過65歲,而70歲以上老人中有8成擁有住宅物業,這些老人百年歸老後,物業都由子女繼承,不過年輕一代往往不願繼承這些祖業。

1950年代到80年代的經濟高度成長時期,買一棟房子住幾年,待樓宇漲價出售,又可以買另一間新房子。1980 年代中期,日本的人均收入超越了美國,工資及其他成本高漲,企業都將工廠遷移到發展中國家,當時的首相中曾根康弘鼓勵國人多投資於國內房地產。1990年的全國地價總額,是1985年時的二點四倍。

1990年後,日本開始衰退,地產泡沫爆破,據日本政府最近發表的二〇一七年全國土地價格統計,日本的平均地價連續二十六年持續下降。出現了大量「負資產」。

這些負資產樓房留給下一代並不一定是好事,因為當主人去世,作為接收遺產的下一代,繼承人首先要交遺產稅、物業稅及管理費等,若想拆掉了房子出售,也要支付拆卸的費用。因此愈來愈多日本年輕一代覺得繼承房地產很麻煩,不僅費事而且費錢。

結果是愈來愈多房子無人繼承。根據日本民法,如果逝者沒有配偶、孩子的話,健在的父母、兄弟姐妹以及其子女、甚至他們的後代都會有繼承權。但繼承人須要重新登記,倘繼承人不重新登記,當局無從知物業的業權。

2015年,土地廳抽樣調查400幅土地,結果發現有56%的土地是30年前登記的。事隔幾十年,當局要追查究竟誰有這些「負資產」繼承權,已經不容易,要找到擁有繼承權的人,就更加困難。

日本現時出現了空置房屋不斷增加,新樓不停建造的情況。樓宇供過於求,直接拖低市價。新加坡國立大學不動產研究中心的清水千弘教授指,現時日本住宅價格每年下降約2%,長此下去,20年後住宅價格將再下跌50%。

雖然日本樓價從1990年代回落,但不少年輕一代仍然無能力置業。

政府近幾年簡化了拆卸空置樓宇的程序,授權地方政府要求業主修葺老舊的樓宇,否則會加徵物業稅,倘不理會,地方政府可以拆掉樓宇,再要求業主支付費用,不過這項措施根本難以執行,因為首先要追查到樓宇的擁有人。

部分地方政府會推行相應措施,鼓勵土地健康發展。例如茨城縣的笠間市和愛知縣的豐橋市的市政府,都會補助業主拆卸空置樓宇。

中央政府委任了一組學者,研究這項議題,今年六月剛發表報告,建議是省減繼承的程序,但此舉又需要法務省、國土交通省及農林水產省的配合,看來殊不容易。

日本《朝日新聞》的社論指出,當嬰兒潮一代相繼過世,人口更形下降時,無人的空置樓宇將會更加嚴重,這將會成為又一個社會問題。

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拾方視角
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2 個評論

  1. 不要騙自己了吧 2017-10-30 at 3:19 上午 - 

    大家看文章都喜歡騙自己,看吧,日本跌成甚麼樣? 但文章可是很清楚的寫著”日本社會嚴重的少子化及人口老化,新一代多離家到大城市發展”。也就是郊區房子跌成不像樣,大城市人口不斷有補充。
    個人是很樂見,將來老了,郊區買塊地自己蓋房,種種花草,要花的錢比現在少多了。

  2. 施建中 2017-12-02 at 2:42 下午 - 

    但同時期東京都會的人口卻一直增加……

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